En un país donde la vivienda y el acceso al suelo se han convertido en temas de primer orden, una de las preguntas clave es: ¿cuánto suelo está realmente disponible para construir en España? Aunque parezca que hay terreno de sobra, la realidad es que la mayor parte del suelo está protegido, es rústico o no urbanizable. Este artículo desglosa los porcentajes por comunidad autónoma y analiza las razones detrás de esta situación.
Suelo urbanizable vs suelo protegido
En España, el suelo se clasifica en tres grandes categorías según la Ley del Suelo (Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015):
- Suelo urbano: ya desarrollado, con servicios y edificado en su mayoría.
- Suelo urbanizable: susceptible de transformarse en urbano mediante planeamiento urbanístico.
- Suelo no urbanizable: protegido por razones ambientales, agrícolas o paisajísticas.
Por tanto, el suelo legalmente edificable se limita a una fracción del territorio total, y dentro de este, muchas veces está condicionado por normativas locales o autonómicas que restringen aún más las posibilidades de construir.
¿Qué porcentaje del suelo es edificable por comunidad autónoma?
A continuación, se presenta una tabla con estimaciones aproximadas del porcentaje de suelo legalmente edificable (urbano + urbanizable) en cada comunidad autónoma, basadas en datos del Catastro, registros autonómicos y estudios urbanísticos:
| Comunidad Autónoma | % de suelo edificable |
|---|---|
| Madrid | 12% |
| Cataluña | 10% |
| Andalucía | 6% |
| Comunidad Valenciana | 8% |
| Castilla y León | 3% |
| Galicia | 4% |
| Castilla-La Mancha | 4% |
| País Vasco | 9% |
| Aragón | 3% |
| Canarias | 5% |
| Extremadura | 2% |
| Principado de Asturias | 4% |
| Islas Baleares | 7% |
| Navarra | 6% |
| Murcia | 7% |
| La Rioja | 5% |
| Cantabria | 5% |
Estos datos reflejan la escasez relativa de suelo disponible, especialmente en comunidades donde la presión urbanística y turística es más alta.
Ejemplos reales de planificación urbana
Algunos municipios han desarrollado planes para optimizar el uso del suelo edificable, pero también se enfrentan a grandes retos:
- Madrid: La operación Chamartín (ahora Madrid Nuevo Norte) ha estado paralizada durante décadas por conflictos legales, a pesar de implicar más de 3 millones de m² urbanizables.
- Barcelona: El Plan General Metropolitano restringe la expansión en muchos sectores, impulsando la densificación en lugar del crecimiento horizontal.
- Málaga: A pesar de su crecimiento turístico, tiene un Plan General que limita la conversión de suelo rústico en urbanizable para proteger áreas naturales.
Factores que limitan el desarrollo urbanístico
Además de la clasificación legal, existen otros factores que reducen aún más la superficie construible real:
- Zonas protegidas ambientalmente: Parques naturales, zonas Red Natura 2000, costas protegidas.
- Limitaciones topográficas: Áreas montañosas o inundables.
- Preservación de la actividad agraria: En zonas rurales, muchos municipios protegen el suelo agrícola de la urbanización mientras pagan a sus propietarios derechos de la PAC por NO producir.
Esto significa que incluso el suelo clasificado como urbanizable puede ser no viable económicamente o inviable desde el punto de vista legal o técnico.
¿Qué soluciones existen?
Algunas alternativas incluyen:
- Liberalización total del suelo: El suelo español es de los españoles, no de los políticos ni los burócratas. La totalidad del suelo debe ser libre para construir, exceptuando el Patrimonio Histórico y los Parques Nacionales que sí deben estar protegidos.
- Mejorar conectividad y servicios en pueblos rurales: En vez de que el gobierno intervenga en la creación de vivienda, debe crear las condiciones para que cualquier pueblo sea habitable y que todos los habitantes tengan a no más de 30 minutos servicios básicos para poder atender las necesidades cotidianas.
- Rehabilitación y densificación: Reformar edificios antiguos o elevar alturas en zonas ya urbanas.
Un desafío para el futuro
España tiene más del 80% de su territorio clasificado como no urbanizable, lo que demuestra que el verdadero problema de la vivienda no es la escasez de tierra, sino su inaccesibilidad legal y económica. Enfrentar este reto exige revisar los marcos normativos, impulsar la renovación urbana y apostar por un modelo más sostenible y eficiente.
¿Sabías que tu comunidad puede tener suelo sin uso que podría transformarse en vivienda? Participar en debates urbanísticos locales y conocer el planeamiento municipal es una forma práctica de influir en el acceso a la vivienda y el uso del suelo.
