La vivienda cooperativa es una alternativa real, económica y participativa para acceder a un hogar. A diferencia de los modelos tradicionales del mercado inmobiliario, una cooperativa de viviendas permite que un grupo de personas se asocie para construir viviendas a precio de coste, sin intermediarios ni ánimo de lucro. Este artículo te ofrece una guía detallada y práctica para que puedas crear una cooperativa de viviendas en España desde cero, paso a paso y sin necesidad de experiencia previa.
¿Qué es una cooperativa de viviendas?
Una cooperativa de viviendas es una entidad jurídica sin ánimo de lucro, formada por personas que se agrupan con el fin de promover, construir y gestionar viviendas para su uso personal. Las decisiones se toman de forma democrática (una persona, un voto), y los beneficios se reinvierten en el proyecto o se reparten entre los socios de acuerdo con lo establecido en los estatutos.
Existen dos modelos principales:
- Cooperativa en propiedad: cada socio termina siendo titular registral de su vivienda al finalizar la construcción.
- Cooperativa en cesión de uso: la cooperativa mantiene la propiedad del inmueble y los socios tienen derecho de uso indefinido, vitalicio o a largo plazo (modelo más social y menos especulativo).
Marco legal aplicable
Las cooperativas están reguladas principalmente por:
- Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas (ámbito estatal, aplicable supletoriamente)
- Leyes autonómicas de cooperativas, que prevalecen en cada comunidad (ej. Cataluña, Andalucía, Madrid, etc.)
- Normativa urbanística y de vivienda a nivel autonómico y municipal
Además, las cooperativas de viviendas deben cumplir con la normativa general de entidades sin ánimo de lucro, fiscalidad, contratación, protección de datos, etc.
Paso a paso para crear una cooperativa de viviendas
1. Formar un grupo promotor
El primer paso es reunir un grupo de personas interesadas en participar. Se recomienda comenzar con al menos 3 personas, aunque lo ideal es tener entre 6 y 15 para iniciar la fase de constitución.
El grupo debe debatir y acordar aspectos clave:
- Ubicación deseada
- Modelo de propiedad (cesión de uso o propiedad individual)
- Capacidad económica aproximada
- Régimen de participación y compromiso
No es obligatorio contar con el terreno en este punto, pero tener una idea de la zona o municipio facilita los siguientes pasos.
2. Elaborar los estatutos sociales
Los estatutos son el documento fundamental que regirá el funcionamiento de la cooperativa. Deben contener:
- Nombre de la cooperativa
- Domicilio social
- Objeto social: promover y gestionar viviendas para socios
- Ámbito de actuación
- Requisitos para la admisión y baja de socios
- Régimen económico: capital social, aportaciones, retornos, etc.
- Órganos de gobierno (asamblea, consejo rector, interventores)
Es importante que los estatutos sean redactados con rigor. Se recomienda utilizar un modelo base de la ley autonómica correspondiente y adaptarlo al proyecto concreto.
3. Solicitar el certificado negativo de denominación
Antes de registrar la cooperativa, es obligatorio comprobar que el nombre elegido no está ya en uso. Para ello se solicita el Certificado Negativo de Denominación al Registro de Cooperativas correspondiente:
- Trámite telemático: disponible en muchas comunidades a través de sus sedes electrónicas
- Coste: entre 15 y 25 €
Ejemplo: en la Comunidad de Madrid, este trámite puede hacerse desde la Sede de la Comunidad.
4. Redactar el acta fundacional
Es el documento que recoge el acuerdo entre los socios fundadores para constituir la cooperativa. Debe incluir:
- Datos personales de los socios fundadores
- Acuerdo de constitución
- Aprobación de estatutos
- Designación de los primeros cargos del Consejo Rector
Puede redactarse de forma privada o ante notario (opcional en esta etapa, pero recomendable si se va a presentar de inmediato en el registro).
5. Aportación del capital social inicial
Los socios deben realizar una aportación económica inicial, cuyo importe mínimo depende de la normativa autonómica (generalmente entre 1.800 € y 3.000 € en total para pequeñas cooperativas).
Esta aportación se deposita en una cuenta bancaria a nombre de la cooperativa (en constitución) y se debe obtener un certificado bancario.
6. Inscripción en el Registro de Cooperativas
Con todos los documentos anteriores, se procede a la inscripción oficial. Se presenta ante el:
- Registro de Cooperativas autonómico (competente en la mayoría de las comunidades)
- Registro Central de Cooperativas solo si la actividad será en varias comunidades
Documentación a presentar:
- Acta fundacional
- Estatutos firmados
- Certificado negativo de denominación
- Certificado bancario del capital social
- Modelo de solicitud de inscripción
Coste: gratuito o tasas administrativas entre 100 y 200 €, según comunidad.
¿Se puede hacer online? Sí, en muchas CCAA ya se permite la inscripción telemática con firma digital desde sus sedes electrónicas.
7. Obtener el NIF provisional y definitivo
Una vez registrada, se solicita el NIF provisional ante la Agencia Tributaria mediante el modelo 036. Una vez aprobada la inscripción en el Registro, se obtiene el NIF definitivo.
- Trámite: presencial o telemático con certificado digital
- Coste: gratuito
8. Inscripción en la Seguridad Social
Si la cooperativa va a contratar personal (por ejemplo, administrativos o técnicos), deberá inscribirse como empresa en la Seguridad Social. También si los socios trabajadores van a cotizar como tales.
- Trámite: presencial o telemático en la Tesorería General de la Seguridad Social
- Coste: gratuito
9. Legalización de libros y alta en obligaciones fiscales
Como cualquier entidad jurídica, la cooperativa debe:
- Legalizar sus libros (actas, contabilidad, socios) ante el Registro de Cooperativas
- Darse de alta en el censo de actividades económicas (modelo 036)
- Llevar contabilidad ajustada al Plan General Contable de cooperativas
También deberá declarar el IVA, el Impuesto de Sociedades (si corresponde) y retenciones en caso de contratar profesionales.
Trámites que pueden hacerse de forma telemática
Gracias a la administración electrónica, muchos pasos pueden realizarse online:
- Certificado de denominación
- Inscripción en el registro autonómico (según comunidad)
- Obtención de NIF en la Agencia Tributaria
- Legalización de libros
- Alta en Seguridad Social
Para esto, es necesario contar con un certificado digital de persona física o de representante legal.
Costes estimados totales para constituir la cooperativa
| Concepto | Coste estimado |
|---|---|
| Redacción de estatutos (si se contrata abogado) | 1.000 – 2.000 € |
| Certificado de denominación | 15 – 25 € |
| Notaría (opcional) | 300 – 500 € |
| Inscripción en el Registro | 0 – 200 € |
| Capital social mínimo | 3.000 € (aportado por los socios) |
| Asesoría contable/fiscal (anual) | 600 – 1.200 € |
¿Qué hacer después de constituir la cooperativa?
Con la cooperativa ya constituida y legalmente operativa, se abre la segunda gran fase: promoción y construcción de las viviendas. Las etapas son:
- Búsqueda de suelo: público o privado
- Estudio de viabilidad urbanística
- Redacción del proyecto arquitectónico
- Licencia de obras y financiación
- Contratación de la constructora
- Adjudicación de viviendas
- Entrega y escrituración (si es en propiedad)
Durante esta fase, se pueden solicitar ayudas públicas, negociar convenios con ayuntamientos, aplicar a reservas de suelo protegido, etc.
Crear una cooperativa es posible y viable
Formar una cooperativa de viviendas no es solo una opción económica, sino también una forma de empoderamiento colectivo, participación ciudadana y acceso digno a la vivienda. Aunque requiere tiempo, compromiso y cierta organización, es una vía totalmente legal y factible para construir un hogar a precio justo.
Si sigues esta guía paso a paso, podrás constituir legalmente tu cooperativa y dar el primer gran paso hacia tu proyecto habitacional. ¿Estás listo para comenzar?
